Antworten für Mieter und Vermieter in Zeiten von Corona

Gewerbemieten - Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Infos für Vermieter und Mieter

Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände bis zum 30. Juni 2022 nicht kündigen, wenn diese auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, beispielsweise wegen der Schließung von Läden. Sollten die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise länger andauern, wird die Bundesregierung den Zeitraum auf Juli bis September 2020 verlängern.
Grundsätzlich muss ein Mieter oder Pächter aber Miete, beziehungsweise Pacht bezahlen.  

Wir haben hier für Mieter und Vermieter die wichtigsten Hinweise zusammengestellt:

Für Mieter
 

Muss Gewerbemiete/-pacht gezahlt werden, obwohl das Unternehmen aufgrund der Coronakrise geschlossen bleiben muss?
Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung zur Zahlung der Miete.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der Miete auch verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegenden Gründen nicht oder nur eingeschränkt nutzt oder nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin einräumt (vgl. vor allem § 537 Abs. 1 BGB).
Vom Grundsatz her hat der Mieter daher auch nach behördlicher Schließung seines Geschäftsbetriebes den Mietzins weiterhin in der vereinbarten Höhe zu entrichten.
Diese Pflicht bleibt auch weiterhin bestehen, auch wenn das Gesetz „zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ einen zeitlichen Kündigungsschutz vorsieht.
Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände bis zum 30. Juni 2022 nicht kündigen, wenn diese auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, beispielsweise wegen der Schließung von Läden. Sollten die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise länger andauern, wird die Bundesregierung den Zeitraum auf Juli bis September 2020 verlängern.

Müssen Nebenkosten gezahlt werden?
Das Gesetz versteht unter „Miete“ die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten, insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale. Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.
Sofern der Mieter beispielsweise mit Strom-, Wasser- oder Telefonanbietern eigene Verträge abgeschlossen hat und er nun Abschläge aufgrund der Pandemie nicht zahlen kann, sollte er selbst das Gespräch mit den Versorgern suchen.
Auch hier empfehlen wir, mit dem Vertragspartner eine Stundungsvereinbarung zu treffen. Im Gesetz finden Sie eine Regelung zum sogenannten „Leistungsverweigerungsrecht“.

Besonderheiten während der Coronakrise – Störung der Geschäftsgrundlage?
In der aktuellen Coronakrise kann man nach Auffassung einiger Rechtsexperten als Mieter argumentieren, dass im Fall einer behördlich angeordneten Schließung des Betriebes die Geschäftsgrundlage des jeweiligen Mietvertrags im Sinne von § 313 BGB gestört ist.
Die Rechtsfolgen der Störung der Geschäftsgrundlage reichen von der Anpassung des Mietvertrages,  insbesondere einer Mietreduzierung, bis zu einer Aufhebung des Mietvertrages, was etwa bei einer länger andauernden Krise in Frage kommen könnte.
Die Rechtsprechung hat Störungen der Geschäftsgrundlage in der Vergangenheit zum Beispiel gesehen, wenn Geschäftsmöglichkeiten infolge von Embargos oder kriegsähnlichen Zuständen oder sonstigen Ereignissen weggefallen sind, die nicht vorherzusehen waren.
Es spricht bei der jetzigen dynamischen Entwicklung der Krise einiges dafür, die Corona-Maßnahmen und Auswirkungen in diese Kategorie einzuordnen, da sie offensichtlich nicht der Risikosphäre einer Mietvertragspartei zugeordnet werden können.
Es gibt auf jeden Fall gute Argumente dafür, das durch die COVID-19-Pandemie entstandene Risiko zwischen den Vertragsparteien zumindest hälftig aufzuteilen. Für den Mieter/Pächter würde das bedeuten, dass er von seinem Vermieter/Verpächter eine hälftige Reduzierung der Miete/Pacht für den Zeitraum der Betriebsschließung verlangen kann.

Ob die Rechtsprechung bei den in Zukunft zu erwartenden Rechtsstreiten ebenfalls diese Meinung vertreten wird, oder ob die Richter dann der Auffassung sind, das Nutzungsrisiko für die angemieteten Geschäftsräume treffe ausschließlich den Mieter, kann im Moment leider noch niemand vorhersehen.

Wer könnte sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufen?
Ob sich ein Mieter/Pächter auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen kann, hängt zudem maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere wie der betreffende Betrieb ausgestaltet ist und wie schwer er infolgedessen von den behördlichen Betriebsschließungen oder Beschränkungen betroffen ist.
Wenn ein Mieter seinen Geschäftsbetrieb aufgrund behördlicher Anordnung vollständig oder zumindest nahezu vollständig einstellen muss, sprechen - wie dargestellt - gute Gründe für eine Störung der Geschäftsgrundlage.
Für die wenigen Betriebe, die geöffnet bleiben dürfen, aber erhebliche Umsatzeinbußen aufgrund der sonstigen Beschränkungen des Betriebs, beispielsweise weil sie nur Mitnahme- und Lieferung von Speisen anbieten können oder ähnliches, und der allgemeinen Einschränkungen des öffentlichen Lebens der Bevölkerung hinnehmen müssen, sind die Aussichten, sich erfolgreich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen, etwas geringer als bei einer vollständigen Betriebsschließung.
Achtung: Wenn trotz behördlich angeordneter Beschränkungen noch Umsätze erzielt werden, sind diese wohl auch im Rahmen einer möglichen Miet-/Pachtreduzierung zu berücksichtigen!

Was sollten Mieter nun tun?
Jeder Unternehmer muss nun sehr gut abwägen, wie er sich in dieser besonderen Situation gegenüber seinem Vermieter verhält. Grundsätzlich ist immer zu empfehlen, zunächst Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen, um mit diesem eine einvernehmliche Regelung zu treffen, wie die Miete angemessen reduziert oder zumindest gestundet werden kann. Die Pandemie trifft schließlich auch den Vermieter, der auf die Mieteinahmen angewiesen ist, um seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.
Wenn Sie aufgrund der Corona-Pandemie derzeit nicht in der Lage sind, Ihre Miete oder Pacht zu zahlen, sollten Sie dies Ihrem Vermieter umgehend mitteilen. Im Streitfall müssen Sie Ihrem Vermieter Ihre Lage glaubhaft machen. Das kann durch die Vorlage von entsprechenden Nachweisen wie beispielsweise
  • die Vorlage einer behördlichen Verfügung, dass Ihnen der Betrieb untersagt wurde, oder
  • bei Einzelhandel, Gaststätten und Hotels per Verweis auf die „Vierte Verordnung zur Bekämpfung des Corona Virus vom 17. März 2020“ oder
  • der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung
geschehen.

Wichtig: nicht einfach nicht zahlen! Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über eine Mietstundung oder der Möglichkeit einer Reduzierung. Zwar sind Sie durch das neue Gesetz vor einer Kündigung geschützt, jedoch kann der Vermieter Verzugszinsen in Höhe von bis zu 9 Prozent über dem Basiszinssatz verlangen, wenn Sie nicht explizit eine Stundung der Miete vereinbaren.

Wenn Ihr Betrieb aufgrund einer behördlichen Anordnung geschlossen wurde und Sie mit Ihrem Vermieter keine einvernehmliche Lösung erzielen können, empfehlen wir Ihnen, die Miete in dem Zeitraum, in welchem Ihr Betrieb durch die COVID-19-Pandemie geschlossen ist, zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen, und den Vermieter hierüber auch entsprechend zu informieren.
Dieses Vorgehen ermöglicht Ihnen als Mieter die gezahlte Miete später zurückzufordern, falls in Zukunft gerichtliche Entscheidungen ergehen sollten, nach denen die Mieter/Pächter tatsächlich nicht verpflichtet waren, die volle Miete/Pacht zu zahlen.
Geben Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlich auch an, seit wann massive Umsatzverluste zu verzeichnen sind, zum Beispiel seit wann der Betrieb geschlossen wurde.
Generell gilt: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und überlegen Sie, wie Sie gemeinsam durch diese schwierige Situation gehen können. Zur Sicherheit beider Seiten und für den Fall einer etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzung raten wir, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und von beiden Seiten zu unterzeichnen.


Für Vermieter


Was kann ein Vermieter tun, wenn die Miete oder Pacht nicht gezahlt wird?
Wenn Sie mit Ihrem Mieter keine Stundungsvereinbarung getroffen haben, ist Ihr Mieter oder Pächter automatisch ab Fälligkeit des Mietzinses in Verzug. Dies berechtigt Sie zur Berechnung von Verzugszinsen, auch in Zeiten von Corona.
Ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn Ihr Mieter aufgrund der Corona-Pandemie die Miete im Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht zahlt, besteht hingegen erst ab dem 30. Juni 2022.
Sie sollten mit Ihrem Mieter gemeinsam überlegen, welche Maßnahmen Sie treffen können, um gemeinsam durch die herausfordernde Zeit zu kommen.
Wir empfehlen Ihnen, alle Vereinbarungen, die Sie mit Ihrem Mieter treffen, schriftlich festzuhalten.

Kann ein Vermieter kündigen, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise nicht gezahlt wird?
Leistet ein Mieter oder Pächter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete oder Pacht ganz oder teilweise nicht, so kann der Vermieter/Verpächter das Miet-/Pachtverhältnis wegen dieser Rückstände bis zum 30.Juni 2022 nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen
Der Mieter/Pächter muss die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie glaubhaft machen. Mieter/Pächter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen,
  • dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder
  • erheblich eingeschränkt worden ist.
Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist, aber auch Einzelhändler, die keine Lebensmittel im Sortiment haben, sind betroffen.
Die Regelung ist zunächst nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Sollten jedoch die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona Krise länger andauern, wird die Bundesregierung den Zeitraum für den Kündigungsschutz auf Juli bis September 2020 verlängern.
Andere Kündigungsgründe, beispielsweise aufgrund von Fehlverhalten, die nicht auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, bleiben unberührt.

Was ist in Bezug auf Darlehensverträge geregelt?
Verbraucher-Darlehensverträge erhalten einen mindestens dreimonatigen Zahlungsaufschub.
Die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.

Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.
Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.

Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet oder verpachtet wurde und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erfordert.

Was kann die IHK für Sie tun?
Es gibt eine Vielzahl an Unterstützungsmaßnahmen, die Unternehmer beantragen können. Eine wichtige Maßnahme ist die Beantragung der finanziellen Soforthilfe, die das Land Hessen zur Verfügung stellt. Diese dient Unternehmen und Selbstständigen dazu, laufende Kosten wie Mieten, Löhne und weitere laufende Verpflichtungen zahlen zu können. Die Höhe der Soforthilfe richtet sich nach der Mitarbeiteranzahl des Unternehmens. Beantragt werden kann die Soforthilfe beim Regierungspräsidium Kassel.
Wir appellieren an beide Seiten: Sprechen Sie miteinander und versetzen Sie sich in die Lage des Vertragspartners. Finden Sie gemeinsam Wege durch die schwierige Lage, in der Sie sich beide befinden.

Wenn Sie Fragen hierzu haben, stehen wir Ihnen gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.