Antworten für Mieter und Vermieter in Zeiten von Corona

Gewerbemieten - Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Informationen für Vermieter und Mieter
 
Wichtig: Covid19-Übergangsregelungen sind ausgelaufen!
Zum 1. Juli 2020 sind die zivilrechtlichen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht ausgelaufen. Von der Option, den Zeitraum zu verlängern, wurde kein Gebrauch gemacht.
Das bedeutet zusammengefasst:
COVID-19-bedingte Mietschulden für die Monate April 2020 bis Juni 2020 müssen bis spätestens 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden.
Ab 1. Juli 2020 müssen die normalen Mietzahlungen wieder aufgenommen werden, andernfalls drohen zivilrechtliche Maßnahmen bis hin zur Kündigung.

Wir haben hier für Mieter und Vermieter die wichtigsten Hinweise zusammengestellt:

Für Mieter
 

Muss Gewerbemiete/-pacht gezahlt werden, obwohl das Unternehmen aufgrund der Coronakrise geschlossen bleiben muss?
Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung zur Zahlung der Miete.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der Miete auch verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegenden Gründen nicht oder nur eingeschränkt nutzt oder nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin einräumt (vgl. vor allem § 537 Abs. 1 BGB).
Vom Grundsatz her hat der Mieter daher auch nach behördlicher Schließung seines Geschäftsbetriebes den Mietzins weiterhin in der vereinbarten Höhe zu entrichten (siehe aber “Störung der Geschäftsgrundlage”).

Müssen Nebenkosten gezahlt werden?
Das Gesetz versteht unter „Miete“ die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten, insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale. Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.
Sofern der Mieter beispielsweise mit Strom-, Wasser- oder Telefonanbietern eigene Verträge abgeschlossen hat und er nun Abschläge aufgrund der Pandemie nicht zahlen kann, sollte er selbst das Gespräch mit den Versorgern suchen.
Besonderheiten während der Coronakrise – Störung der Geschäftsgrundlage?
Gerichte haben bislang mehrheitlich Mietminderungen bei Betriebsschließungen abgelehnt. Nun versucht der Gesetzgeber durch eine Änderung im EGBGB vom 18.12.2020 gegenzusteuern. Nach der neuen Regelung gilt:
Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Die Corona-Pandemie kann somit eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen und dazu führen, dass eine Vertragsanpassung zwischen den Parteien erfolgen kann. Die Frage, ob eine Anpassung der Miete angemessen ist, bleibt aber offen und muss im Einzelfall entschieden werden.
Maßgebliche Faktoren bei der Beurteilung bleiben:
  • die konkrete wirtschaftliche Situation
  • der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen der Mieter,
  • sowie Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen.
Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 auf Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen. Demnach könnte eine Miete gemindert oder gestundet werden, oder der Vertrag vorzeitig aufgelöst werden.
Der Bundesrat hat dieser Änderung im EGBGB in seiner Sitzung vom 18.12.2020 zugestimmt. Nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt wird das Gesetz in Kraft treten.
Achtung: Wenn trotz behördlich angeordneter Beschränkungen noch Umsätze erzielt werden, sind diese wohl auch im Rahmen einer möglichen Miet-/Pachtreduzierung zu berücksichtigen!

Was sollten Mieter nun tun?
Jeder Unternehmer muss nun sehr gut abwägen, wie er sich in dieser besonderen Situation gegenüber seinem Vermieter verhält. Grundsätzlich ist immer zu empfehlen, zunächst Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen, um mit diesem eine einvernehmliche Regelung zu treffen, wie die Miete angemessen reduziert oder zumindest gestundet werden kann. Die Pandemie trifft schließlich auch den Vermieter, der auf die Mieteinahmen angewiesen ist, um seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.
Wenn Sie aufgrund der Corona-Pandemie derzeit nicht in der Lage sind, Ihre Miete oder Pacht zu zahlen, sollten Sie dies Ihrem Vermieter umgehend mitteilen. Im Streitfall müssen Sie Ihrem Vermieter Ihre Lage glaubhaft machen. Das kann durch die Vorlage von entsprechenden Nachweisen wie beispielsweise die Vorlage einer behördlichen Verfügung, dass Ihnen der Betrieb untersagt wurde oder der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung geschehen.
Wenn Ihr Betrieb aufgrund einer behördlichen Anordnung geschlossen wurde und Sie mit Ihrem Vermieter keine einvernehmliche Lösung erzielen können, empfehlen wir Ihnen, die Miete in dem Zeitraum, in welchem Ihr Betrieb durch die COVID-19-Pandemie geschlossen ist, zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen, und den Vermieter hierüber auch entsprechend zu informieren.
Dieses Vorgehen ermöglicht Ihnen als Mieter die gezahlte Miete später zurückzufordern, falls in Zukunft gerichtliche Entscheidungen ergehen sollten, nach denen die Mieter/Pächter tatsächlich nicht verpflichtet waren, die volle Miete/Pacht zu zahlen.
Geben Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlich auch an, seit wann massive Umsatzverluste zu verzeichnen sind, zum Beispiel seit wann der Betrieb geschlossen wurde.
Generell gilt: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und überlegen Sie, wie Sie gemeinsam durch diese schwierige Situation gehen können. Zur Sicherheit beider Seiten und für den Fall einer etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzung raten wir, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und von beiden Seiten zu unterzeichnen.


Für Vermieter


Was kann ein Vermieter tun, wenn die Miete oder Pacht nicht gezahlt wird?
Wenn Sie mit Ihrem Mieter keine Stundungsvereinbarung getroffen haben, ist Ihr Mieter oder Pächter automatisch ab Fälligkeit des Mietzinses in Verzug. Dies berechtigt Sie zur Berechnung von Verzugszinsen, auch in Zeiten von Corona.
Ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn Ihr Mieter aufgrund der Corona-Pandemie die Miete im Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht gezahlt hat, besteht hingegen erst ab dem 30. Juni 2022. Der Mieter/Pächter muss die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie für diesen Zeitraum aber glaubhaft machen. Dies geschieht regelmäßig mit Hinweis darauf,
  • dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder
  • erheblich eingeschränkt worden ist.
Ab Juli 2020 gelten wieder die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten.
Andere Kündigungsgründe, beispielsweise aufgrund von Fehlverhalten, die nicht auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, bleiben unberührt.
Sie sollten mit Ihrem Mieter gemeinsam überlegen, welche Maßnahmen Sie treffen können, um gemeinsam durch die herausfordernde Zeit zu kommen.


Wenn Sie Fragen hierzu haben, stehen wir Ihnen gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Stand 29. Dezember 2020